韶关市区商品房预售资金监督管理办法

   总  则

第一条  为了加强市区商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，保障购房者合法权益，促进房地产业的健康发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）和《广东省商品房预售管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市浈江区、武江区申请预售许可的商品房，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本办法。

第三条  韶关市房产交易中心（以下简称监管部门）负责市区范围内商品房预售资金的监督管理工作。

第四条  市区商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行配合、多方监督、专款专用的原则。

第一章  一般规定

第五条  本办法所称商品房预售资金是指：房地产开发企业将其开发建设的商品房在完成项目现售备案前预售给购房人，购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房款项。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户（以下简称专用账户），并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

第六条  房地产开发企业不得代收、代存商品房预售款。在办理商品房预售合同备案时应提供购房者本人存入专户的现金缴款单或转账单；如用银联POS机刷卡的，必须提供购房者本人或其授权人签名确认的刷卡纸及专户银行出具已确认进入专户的对账单。 

第七条  房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照形象进度、结构封顶、竣工验收、取得商品房项目现售备案等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

取得商品房项目现售备案前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的3%。项目工程建设费用的核算以《韶关市建设工程施工合同价款备案表》作为依据。

第八条  监管部门根据房地产开发企业申报的项目工程建设费用，参照本市市区建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等核定需重点监管的项目工程建设费用额度（以下简称重点监管额度）。

第九条  房地产开发企业与购房人约定分期付款并已签订商品房预售合同的，分期付款额度视同纳入监管的预售资金。

监管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。

第十条  商品房预售资金应当全部存入专用账户，在项目竣工之前，重点监管额度资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业可以向商品房预售款项监督管理部门申请将超出部分转出，优先用于工程建设。

第十一条  房地产开发企业在资金使用节点申请使用监管资金的，应当持以下材料向监管部门提出书面申请：

1、形象进度完成节点，提交施工、监理等单位签字盖章的《工程进度记录表》。

2、结构封顶节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录表》。

3、竣工验收节点，提交建设、施工、监理、设计等单位签字盖章的《竣工验收备案表》。

在资金使用节点申请使用监管资金的，必须由预售款监管部门工作人员进行现场查勘并对工程进度做现场记录。

第十二条  房地产开发企业预售商品房时，应当将监管银行以及专用账户的名称、账号、对应的POS机工号证明等信息在售楼部《商品房销售信息公示栏》公示。

第十三条  预售款监管部门收到房地产开发企业的申请后，应当对申请材料进行审核。符合本办法规定的资金使用条件的，应当在五个工作日内向房地产开发企业拨付资金；不符合条件的，应当向房地产开发企业出具不予拨付通知书。

第十四条  入账资金未达到重点监管额度前，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业应向预售款监管部门申请出具证明文件退回相应购房款。入账资金超出重点监管额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行结算退款。

第十五条  预售项目完成商品房项目现售备案后，房地产开发企业方可向监管部门申请解除资金监管，监管银行凭监管部门出具的证明文件解除相应预售资金专用账户的监管。

第十六条  有下列情形之一的，商品房预售款监管部门可暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用：

1、房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

2、预售项目存在严重质量问题的；

3、预售项目未按期交付使用的；

4、市住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形；

5、其他违反商品房预售资金监管的行为。

第十七条  有下列情形之一的，商品房预售款监管部门可不予核准使用申请：

1、超出用款额度的；

2、未按规定收存商品房预售资金的；

3、未按规定使用商品房预售资金的；

4、在商品房预售资金收存、使用过程中提供虚假资料的；

5、未按规定提供预售资金查验证明的；

6、应进入专用账户的商品房预售资金与实际进账存在较大差异的；

7、未按规定办理商品房买卖合同网签备案的；

8、监管部门认定应当暂停拨付的其他情形。

第二章 监督管理

第十八条  商品房预售时，房地产开发企业必须与购房人签订《商品房买卖合同》，在合同中注明购房款的付款方式、期限，存入的监管银行、专用账号，以及监管部门。

（一）预售项目售楼部或签约场所应安装与监管账号对应的POS机。

（二）购房人应当根据购房合同约定的付款方式及期限，将商品房预售房款直接存入专用账户或在监管账号对应的POS机上刷卡。房地产开发企业不得使用非监管账号对应的POS机收存定金或首期款；首期购房款原则上不得收取现金，如确需收取现金的，则须提供已存入监管账户的相关凭证，如银行对账单或流水清单。

对于已收取的购房定金，房地产开发企业应当按照合同约定，将其转为商品房价款存入专用账户。

第十九条  凡预售阶段网签的商品房买卖合同，房地产开发企业应在合同签订后30日内向市房产交易中心申请纸质合同备案，市房产交易中心在受理合同备案时，要求开发企业提供首期购房款或一次性付清房款存入监管账号的入账证明，确认预售资金已进入专用账户后给予办理商品房预售合同备案。

监管部门及监管银行应当对后续付款及按揭款入账情况进行跟踪监控。

第二十条  监管银行发现非监管银行发放的商品房按揭款未进入专用账户，应协助监管部门进行追缴。发生专用账户被查封、被冻结、被强制扣款等异常情况，监管银行应当在2个工作日内将相关函件复印件送达监管部门。

第二十一条  按揭银行是非监管银行的，应当将按揭款转入监管账户。

第三章  法律责任

第二十二条  房地产开发企业存在第十七条第二项、第三项、第四项、第七项规定情形之一的，由监管部门责令限期改正，暂停该预售项目在住房信息系统上的买卖合同网签业务。将其违法违规行为予以公示，并依据《广东省商品房预售管理条例》第四十一条之规定，视情形处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。

整改完成后，恢复该项目商品房相关业务办理。

第二十三条  施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由建设行政主管部门将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以查处。

其他单位违反上述规定的，由监管部门移交相关管理部门予以查处。

第二十四条  监管银行有下列行为之一的，监管部门有权责令其限期整改，并视情形移交有关行政管理部门按职责进行监督管理。逾期不整改的，监管部门可以不与其签订新的预售资金账户监管协议： 

1、擅自拨付商品房预售资金的；

2、未按规定办理预售资金划款手续的；

3、不遵守预售资金专用账户监管协议的；

4、不配合报送专用账户台账清单的；

5、不执行本办法相关规定的。

第二十五条  监管部门、其他有关行政管理部门及监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

第四章  附  则

第二十六条  本办法由韶关市建设行政主管部门负责解释，其他各县（含曲江区）可以根据实际参照本办法执行。

第二十七条  本办法自2018年1月1日起实施，有效期五年。