《韶关市物业管理办法》政策解读

       为了贯彻落实《物业管理条例》《广东省物业管理条例》，明确我市物业管理参与人及主管部门各项权利义务，促进我市物业管理活动健康发展，适应《中华人民共和国民法典》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》带来的新变化、提出的新要求，韶关市人民政府对《韶关市物业管理办法（试行）》[下称《办法（试行）》]进行修订，形成《韶关市物业管理办法》（下称《办法》），经市政府第十五届19次常务会议审议通过。现就修订内容解读如下：

       一、修订的必要性

       《韶关市物业管理办法（试行）》自2020年2月1日公布施行以来，对规范我市物业管理活动发挥了重要作用。随着《中华人民共和国民法典》的公布实施，关于物业管理方面在法律层面发生了新的变化。住房和城乡建设部等部门发出《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）对住宅物业管理工作也提出了新的要求。此外，在《办法（试行）》实施的过程中出现了不少需要研究解决的新情况、新问题。为加强与新法、新政策的衔接，进一步提高《办法（试行）》的可行性，更好地发挥地方性立法的引领和推动作用，对《办法（试行）》进行全面修订是十分必要的。

       二、修订依据

       （一）主要依据

       1.《中华人民共和国民法典》

       2．国务院《物业管理条例》

       3．《广东省物业管理条例》

       （二）参考依据

       1. 《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）

       2. 建设部《业主大会和业主委员会指导规则》

       3. 《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）

       4. 《韶关市物业管理区域划分指导意见》

       三、《办法》修订的主要内容

       《办法》共6章，74条，较修订前增加三条规定。主要内容如下：

       （一）新增物业管理行业协会作用要求。第十四条：“市物业管理行业协会应发挥行业协会作用，编制物业服务标准，监督检查物业服务企业执行服务标准，规范从业人员行为，为业主提供与物业建筑配套设施管理标准相适应的质价相符的物业服务。

物业管理行业协会应当建立健全物业服务企业和项目负责人（项目经理）的登记注册信息制度，协助物业管理行政主管部门健全对项目负责人的备案制度。”

       （二）重新确定业主大会决议规则。《中华人民共和国民法典》第278条对《中华人民共和国物权法》第76条规定的业主共同决定事项的决定规则进行了重大调整。故《办法》与《中华人民共和国民法典》相衔接，修改《办法（试行）》第三十条如下：“业主共同决定下列事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换、增补业主委员会委员；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）决定是否设立业主监事会；（十）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；（十一）业主委员会成员履职出现负面清单情形时，终止该成员资格；（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；（十三）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

       （三）增设业主委员会委员、候补委员履职负面清单相关内容。根据《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）第五条，《办法》增设业主委员会委员、候补委员履职负面清单相关内容，列为第四十一条，具体规定如下：“业主委员会委员、候补委员履职负面清单：

（一）有本《办法》第三十七、四十条规定的情形；（二）擅自使用业主委员会印章，造成严重后果的；（三）采取挪用、欺骗等方式非法侵占业主共有资金的；（四）煽动业主不依法维权，妨碍物业管理区域内正常的物业管理秩序，造成小区不稳定事件发生的；（五）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。业主委员会成员履职出现负面清单情形时，暂停该成员履行职责，并提请业主大会终止该成员资格。业主大会决定终止该成员资格的，向全体业主公告。”

       （四）强化了对业主委员会的履职监督。根据《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》第八条及《中华人民共和国民法典》第280条二款规定，《办法》既对业主委员会履职提出了新的要求，又强化了业主对业主大会、业主委员会的履职监督，列为第四十三条,规定如下“业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。

       业主大会、业主委员会作出的决定涉嫌违反法律、行政法规强制性规定的，业主可依法向法院起诉要求确认无效。

       业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。”

       四、解读方案

       解读途径和时间：与《办法》同时公布在市政府门户网站。

点击查看相关文件：《韶关市物业管理办法》（韶关市人民政府令第147号）