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【以案释法】商品房“一房多卖”案

来源: 本网   作者: 发布日期:2017-12-07

  本案要点:房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;“一房多卖”问题涉及“一事不再罚”的原则运用

  (一)基本案情

  2013年3月21日,某市房地产管理局收到某房地产开发公司申请办理撤销已备案购房合同的报告,报告中请求房管局撤销该公司开发的某项目共计120套房产备案,由于一次性撤销备案数量较大,引起了局领导重视,随即责成某市房地产监察支队介入调查了解。监察支队执法人员在査阅该公司提供的120套房产资料时,发现其中有13套房产在还未解除合同备案情况下,又另行与他人签订商品房销售合同。

  4月22日,房管局对该项目涉嫌一房多卖行为进行了立案,并于当日对该公司财会人员郭某进行了调查询问,制作了《调查询问笔录》,收集了有关收款凭据和购房合同通过进一步调查了解,查明这120套房产备案是房地产开发公司为向民间借贷,以备案合同作抵押、合同中的购房者并非真实的购房者而是贷款人。

  (二)违法行为认定

  该房地产公司在120套房产已签订销售合同并备案的情况下,仍将13套房产另行与实际购房人签订销售合同的行为,违反了《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的规定。

  (三)行政处罚

  处罚依据:《商品房销售管理办法》第三十九条“在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  据此,市房管局责令该公司限期改正,解除商品房买卖合同,罚款26万元的行政处罚。

  (四)案例评析

  1.针对案情,综合考量,才能做到处罚适当

  执法人员在查处一房多卖违法违规行为实践中,对《商品房销售管理办法》第三十九条“在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的理解关键是对“一事不再罚”的原则如何理解。执法实践中往往存在三种不同的观点第一种观点认为“在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的”是一个违法行为,与作为合同标的物的商品房的数量没有关系。这种观点将个违法销售的事件算做一个违法行为,混淆了同一个违法行为与同样的违法行为的区别事实上每违法销售一套房屋,即形成一个独立的违法行为,应分别进行处罚。第二种观点认为单套房屋的买卖为一次违法行为。在商品房买卖交易中,一般以单套房屋为合同的标的物,违法销售一套房屋是一个违法行为,违法销售多套房屋是多个违法行为,应分别进行处罚。

  第三种观点认为签订一次合同即形成一次违法行为。按合同的个数认定违法行为的个数,因为有可能用一套商品房签订多个违法合同,即发生了多个同样的违法行为,不应把商品房套数作为行政处罚衡量的依据,而应以签订一个销售合同为一个违法行为进行处罚,具体处罚应按每套2万~3万元进行处罚。本案的处罚采用了这种观点,13个合同涉及13套房屋存在多卖问题,每个合同(每套)罚款2万,共计罚款26万元。

  2.加强法律法规宣传力度,提高购房者的法律意识和自我保护意识

  本案是收到开发企业申请撤销房产备案报告后经调查发现存在一房多卖的行为。在际工作中,一房多卖行为具有很强的隐蔽性,在开发企业的刻意隐瞒下,行政管理部门无法通过常规管理获得线索,而购房人在一定时间内又无法知情,因此一房多卖行为往往在事前和事中都无法获取信息,等到事后才有可能通过当事人举报或本案中的偶发因素获取线索。针对此类行为,执法管理部门应当加强房产交易管理和法律法规的宣传力度,提高购房者的法律意识和自我保护意识,引导购房者在购房时仔细查询所购房屋产权状态,签订购房合同后的备案情况。

  3.强化行刑衔接,形成执法联动机制

  在商品房开发过程中为弥补资金缺口,开发企业通过各种渠道筹集资金,民间借贷是其中途径之一。贷款人为了保证资金安全,通常要求开发企业以待售房产作为抵押,签订虚假的商品房买卖合同并约定回购。开发企业在民间借款中以待售房产作抵押签订不以房产销售为目的的商品房买卖合同,按照《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,涉嫌构成非法吸收公众存款罪。房管部门在执法中应当全面收集证据,并将相关证据移送公安机关对涉嫌犯罪的行为进行调查处理,形成行政执法和刑事司法的有效衔接。




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