【以案释法】物业管理区域如何划分

      【案情介绍】

　　申请人:某小区业主委员会

　　被申请人:某市房产管理局

　　申请人不服被申请人某市房产管理局划分的物业管理区域，向行政复议机关申请行政复议。

　　申请人认为，根据国务院《物业管理条例》以及《广东省物业管理条例》相关规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备的因素。该小区一期与二期存在着大量的共用设施，包括:会所、网球场、游泳池、足球场、篮球场、一二期之间的共用道路等等，是无法分割、独立使用的，被申请人没有依法考虑物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，所作出的物业管理区域划分是错误的，请求撤销被申请人作出的物业管理区域方案。

　　被申请人认为，涉案的一期、二期小区是由同一个房地产开发有限公司先后开发的住宅小区，通过向市规划建设部门调取建设用地许可证，可以证明二期在其取得的建设用地规划许可证上有确定的红线图；通过向供电、自来水公司等相关部门了解该小区共用设施设备情况，证明二期有相对独立的供电、供水、消防等基本生活必须的设施设备，可与一期分割并独立使用;通过向居委会与业主了解情况，目前会所、运动场所(网球场、游泳池、足球场、篮球场)等实行的是有偿服务，且对外开放，不影响一期和二期作为独立物业管理区域划分。依据《管理条例》作出物业管理区域划分是合法依规的。

　　行政复议机关认为，被申请人在小区一期与二期物业管理区域有争议的情况下，依法征求了规划建设部门、当地街道办事处、居民委员会以及供水、供电等部门的意见，并根据物业建设用地规划许可证确定的红线范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素进行划定，依据充分，程序合法。因此，行政复议机关维持被申请人作出的某小区物业管理区域划分方案的决定。

　　【焦点问题评析】

　　一、业主委员会成立的条件。

　　所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个社区自治组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

　　根据《物业管理条例》第十条:“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”。另根据其他政策规定，居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下成立业主委员会。业主委员会的产生，一般以业主代表大会选举的方式产生，并定期换届选举，委员可连选连任。

　　二、物业管理区域划分需要考虑的因素。

　　本案焦点问题在于涉案小区一期、二期是否可以划分为不同的物业管理区域。申请人依据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务”的规定，认为某小区的二期属于同一个房地产开发商不同时间开发的，自然属于同个物业管理区域。

　　根据《物业管理条例》第七条规定，物业管理区域划定必须依据三个因素:1.物业建设用地规划许可证确定的红线图范围;2.物业共用设施设备;3.社区建设。除此之外，还要征求街道办、居委会和相关业主的意见。

　　本案中，涉案小区二期在建设用地规划许可证上有确定的红线图范围，有相对的独立的供电、供水、消防等生活必须的设施设备，并配有独立的物业管理用房，可与一期分割并独立使用。同时，会所、运动场所等都实行有偿性服务，且对外开放，不影响一期与二期作为独立的物业管理区域的划分，故某市房产管理局在征求了规划建设部门、当地街道办事处、居民委员会以及供水、供电等部门的意见后，将涉案小区一期、二期划分为两个物业管理区域符合物业管理法规的规定。

　　【案件启示】

　　处理该类物业行政管理纠纷需要行政主管部门改变优柔寡断、久拖不决的陋习。本案中，涉案小区一期业主、二期业主因物业管理区域划分或者不划分形成矛盾尖锐的两派，划分与否只能满足一方的诉求，但不划分则可能令矛盾日益激化，这对社区的和谐稳定来说是极为不利的，还可能给房产管理部门造成讼累。两权相害取其轻。被申请人某市房产管理局经充分调查论证，果断将涉案小区划分为两个不同的物业管理区域，既是积极履行职责及时化解社会矛盾的表现，也是勇于承担社会管理责任的体现。

　　【相关依据】

　　一、《物业管理条例》

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　二、《广东省物业管理条例》

　　第七条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域:但其设施设备能够分割独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域

　　旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

　　对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。